ALTAREIT : Rapport d'activité et résultats semestriels 30 juin 2024

RAPPORT D’ACTIVITE

AU 30 JUIN 2024

SOMMAIRE

1.1 TRANSFORMATION URBAINE BAS CARBONE ................................................................... 2 1.2 PERFORMANCE OPÉRATIONNELLE ................................................................................... 3

1.2.1           Logement ........................................................................................................................................................ 3

1.2.2           Immobilier d’entreprise .................................................................................................................................... 5

1.3 TAXONOMIE : NOUVEAU STANDARD DE REPORTING DE LA PERFORMANCE

ENVIRONNEMENTALE........................................................................................................... 6

1.4 RÉSULTATS FINANCIERS DU 1ER SEMESTRE 2024 .......................................................... 7

1.5 RESSOURCES FINANCIÈRES ............................................................................................... 8

Paris, le 30 juillet 2024, 17h45. Après examen par le Conseil de Surveillance, la gérance a arrêté les comptes consolidés du 1er semestre 2024. Les procédures d’examen limité ont été effectuées. Les rapports des commissaires aux comptes sur l’information financière semestrielle ont été émis sans réserve.

1.1 Transformation urbaine bas carbone 

Promotion : un positionnement unique 

Filiale à 99,85% du groupe Altarea, Altareit propose une plateforme de compétences couvrant l’ensemble des classes d’actifs (logement, bureau, commerce, logistique, hôtellerie, résidences services…). Cette spécificité lui permet de répondre efficacement et de manière globale aux enjeux de transformation des villes.

En Logement, Altareit est le 2^ème promoteur français¹ grâce à son portefeuille de marques aux positionnements complémentaires.

En Immobilier d’entreprise, Altareit intervient de manière extrêmement variée grâce à une palette de compétences très diversifiées.

Le Groupe a structuré au fil des ans une plateforme de compétences immobilières unique au service de la transformation urbaine bas carbone.

Les crises successives des dernières années (sanitaires, environnementales, sociales) ont mis en évidence la nécessité de repenser en profondeur l’oganisation et le fonctionnement de nos villes. Un grand nombre d’infrastructures immobilières sont devenues obsolètes et doivent être transformées pour s’adapter à la fois aux changements d’usage qui concernent désormais la quasitotalité des produits immobiliers ainsi qu’au changement climatique (sobriété énergétique).

Tout le savoir-faire du Groupe est de développer des produits immobiliers bas carbone qui intègrent tous ces enjeux dans une équation économique complexe. Ses différentes marques opérationnelles couvrent en effet toute la palette immobilière permettant aux villes d’être acteurs de leur transformation, soit par touches successives, soit à l’échelle de quartiers entiers.

Nouvelles activités

Dans le cadre de la feuille de route stratégique présentée début 2023, Altarea a décidé d’investir dans des activités nouvelles : infrastructures photovoltaïques, data centers et asset management immobilier.

Ces nouveaux marchés ont pour caractéristiques d’être tirés par des besoins immenses avec des barrières à l’entrée fortes liées à la maitrise de savoir-faire complexes.

Pour chacune de ces nouvelles activités, la stratégie du Groupe consiste à maitriser la chaîne de valeur opérationnelle (investissement dans les compétences) tout en adoptant systématiquement un modèle capitalistique optimisé. Le développement se fait principalement par croissance organique et opportunément par croissance externe.

1 Source : Classement des Promoteurs réalisé par Innovapresse en juin 2024.

Acquisition de Préjeance Industrial

Début juillet 2024, le Groupe a ainsi acquis auprès du groupe espagnol Repsol, la société française Prejeance Industrial (PI), spécialisée dans le développement de projets photovoltaïques en toitures de petites et moyennes tailles (entre 100 et 500 kWc), principalement sur des hangars agricoles. Son équipe expérimentée intervient à tous les stades de la vie des projets de centrales solaires : développement, construction, asset management, financement/ refinancement. Ces installations constituent de véritables solutions d’énergies renouvelables, tout en offrant aux agriculteurs un complément de revenus et un équipement agricole sans reste à charge pour l’exploitant.  A fin juin 2024, PI détient et exploite un parc d’une puissance totale installée de plus de 42 MWc intégralement situé en France et développe un pipeline de projets maitrisés de près de 400 MWc, dont 41 MWc en cours de construction.

Le montant de l’investissement s’élève à environ

140 millions d’euros (25 millions d’euros de goodwill et 115 millions de centrales solaires en exploitation, en construction et en montage). Prejeance Industrial sera consolidée dans les comptes du Groupe à compter du 2^ème semestre 2024.

Primonial

Au cours du premier semestre 2024, la procédure a suivi son cours avec des développements dont le détail est communiqué en annexe des comptes semestriels. En accord avec ses conseils, le Groupe maintient ses positions comptables et aucune provision n’a été comptabilisée. Le Groupe espère un premier jugement sur le fond au 1er trimestre 2025.

ALTAREIT – RESULTATS SEMESTRIELS 2024  2

1.2.1 Logement

Altareit est le 2^ème promoteur résidentiel en France². Présent sur l’ensemble du territoire, le Groupe a déployé une offre multiproduits complète³ reposant sur des marques aux positionnements complémentaires pour répondre aux besoins structurellement immenses du marché français.

•               Cogedim est la première marque du Groupe en termes de maillage géographique, de profondeur de gammes et de notoriété. En 2024, Cogedim a été élu pour la 2^ème année consécutive n°1 au Top 200 de la relation client réalisé par le cabinet de conseil The Human Consulting Group pour Les Echos tous secteurs confondus ;

•               Woodeum x Pitch Immo est le spécialiste français de la promotion immobilière bas carbone grâce notamment à sa maitrise de la technologie structure bois CLT (bois lamellé croisé) mais également à d’autres solutions bas carbone en surperformance par rapport aux normes actuelles (RE2020/Niveau 2022) ;

•               Histoire & Patrimoine est la marque experte en rénovation et réhabilitation immobilières proposant une offre de produits en Monuments Historiques, Malraux, Déficit Foncier ;

•               Nohée est spécialisée dans le développement de résidences gérées à destination des seniors actifs. Avec 33 résidences en exploitation à fin juin, dont les deux dernières inaugurées en ce début d’année à Avignon et Villefranchesur-Saône, Nohée a pour ambition d’opérer 50 résidences d’ici 2026 et 10 résidences sont actuellement en

construction ;

•               Altarea Solutions & Services est la plateforme de services accompagnant les clients et partenaires du Groupe tout au long de leur projet immobilier (animation commerciale, financement, gestion locative, syndic,…). Les différentes marques sont dotées d’une autonomie opérationnelle (clients, produits) tout en bénéficiant de la puissance du Groupe incarnée par la marque ombrelle Altarea (stratégie, engagements, finances, fonctions supports).

2 Source : Classement des Promoteurs publié en juin 2024 par Innovapresse.

3 Logements neufs toutes gammes (accession et investissement, libre, social, LLI), résidences gérées, Malraux, monuments historiques, déficits fonciers, démembrement, logements structure bois CLT, rénovation.

4 Réservations nettes des désistements, en euros TTC quand exprimées en valeur.

Données à 100 %, à l’exception des opérations en contrôle conjoint pris en quote-

1.2.1.1 FAITS MARQUANTS DU SEMESTRE

Réservations⁴

Au premier semestre 2024, les réservations sont en nette baisse. Les placements ont surtout concerné le reliquat de l’offre issue du cycle précédent, qui est désormais quasiment entièrement écoulée.

Le taux d’écoulement moyen ressort à 10,4%⁵ et la baisse des réservations est principalement liée au niveau historiquement bas de l’offre à la vente. Offre à la vente

L’offre à la vente représente 3 055 lots à fin juin 2024 dont 1 787 lots en cours de construction, soit un niveau deux fois plus faible que celui constaté début 2023⁶.

Le Groupe a en effet mis en œuvre de façon volontariste une politique consistant à écouler en priorité l’offre issue du cycle précédent : régularisations des ventes, ralentissement des lancements commerciaux et acquisitions foncières réduites au minimum.

Régularisations notariées 

Lancements commerciaux

Lancements                         S1 2024       S1 2023        Var.

Nombre de lots                          1 522            2 754      -45%

Nombre d'opérations                      42                  73       -42%

Acquisitions foncières

part. Un taux d’écoulement supérieur à 8% indique que l’offre à la vente est écoulée en moins de 12 mois.

5                      Moyenne des placements mensuels rapportée à la moyenne de l’offre mensuelle (offre au détail logements neufs) sur les 6 premiers mois de l’année.

6                      Offre d’environ 6 000 lots dont 3 500 lots en cours de construction (chiffres début 2023). Au 30 juin 2024, le stock de lots achevés est quasi nul (14 lots). 

1.2.1.2 PERSPECTIVES

Approvisionnements⁷

Les approvisionnements du semestre correspondent à des projets dans le marché, compatibles avec les nouveaux critères d’engagement du Groupe et notamment ceux de l’offre « nouvelle génération » qui représente d’ores et déjà environ 1 300 lots destinés à une clientèle d’accédants.

Le Nouveau Neuf, la réponse à la crise du pouvoir d’achat immobilier

Les particuliers constituent le coeur de cible stratégique du

Groupe. C’est pourquoi il a élaboré une offre « nouvelle génération » en phase avec le pouvoir d’achat des Français pour permettre aux primo-accédants de devenir propriétaires. Cette offre s’adresse à une clientèle (à partir de revenus légèrement supérieurs au SMIC) actuellement locataire dans le privé ou le social et qui n’imaginait pas pouvoir accéder à la propriété.

Le principe consiste à partir du pouvoir d’achat du client pour lui proposer un produit adapté. La conception produit et l’ensemble des postes constituant le prix de revient ont été entièrement revus afin d’aboutir à un produit abordable, décarboné et rentable.

Ce nouveau produit s’accompagne notamment d’une offre de financement inédite et très attractive, avec des emprunts à taux bonifiés, sans dépôt de garantie, sans apport initial, sans frais de notaire et sans intérêts intercalaires. L’acquéreur ne commence à payer qu’au moment de la remise de clés et le montant des mensualités proposées est proche, voire équivalent, au prix d’un loyer.

Cette offre dénommée « Le Nouveau neuf » constitue une nouvelle approche de la promotion résidentielle qui a vocation à irriguer l’ensemble du Groupe : organisation opérationnelle et commerciale, développement et critères d’engagements reflétant cette nouvelle approche.

Lancement commercial du premier projet Le Nouveau

Neuf en mai 2024 (Rive Nature à Villeneuve-la-Garenne)

Situé face à la Seine, cette résidence est organisée autour d'une forêt urbaine de 7 600 m² agrémentée de 110 arbres de haute tige et d'une place conviviale avec deux commerces en pied d'immeuble et une crèche de 30 berceaux. Avec ses 2 800 m² de toiture végétalisée et sa coulée verte, ce projet s'inscrit pleinement dans une démarche écologique et responsable.

Cet ambitieux projet se caractérise par son engagement en faveur du développement durable et du bien-être des habitants. Composé de dix immeubles RE 2020, certifiés NF Habitat HQE®, il comprend 640 logements, allant du studio au 5 pièces duplex. Pour l’ensemble de ces appartements, la conception a été optimisée afin de proposer des lieux de vie agréables et ergonomiques à des prix abordables.

 7 Signature de nouvelles options foncières.

L'architecture, signée du cabinet international Valode & Pistre, allie modernité et esthétisme, contribuant ainsi à la valorisation de ce nouvel ensemble urbain, qui constituera la nouvelle entrée de ville de Villeneuve-la-Garenne.

La grille de prix est particulièrement attractive, avec par exemple un deux pièces proposé à 831 € par mois ou un trois pièces à 1 078 € par mois (sans apport, sans frais avant aménagement).

Backlog

Le backlog⁸ au 30 juin 2024 représente 2,5 milliards d’euros HT (vs 2,7 milliards d’euros HT fin 2023). 

8 Chiffre d’affaires HT des ventes notariées restant à appréhender à l’avancement de la construction et des réservations des ventes au détail et en bloc à régulariser chez le notaire.

1.2.2 Immobilier d’entreprise

Altareit intervient en Immobilier d’entreprise pour un risque limité et de manière extrêmement variée grâce à une palette de compétences très diversifiées.

1.1.3.1 DES SAVOIR-FAIRE MULTIPLES

En bureau, le Groupe opère sur l’ensemble du territoire national⁹ :

•               en tant que promoteur sous forme de contrats de VEFA, BEFA et CPI, avec une position particulièrement forte sur le marché des « clé-en-main » utilisateurs, ou dans le cadre de contrats de MOD¹⁰ ;

•               en tant que promoteur/investisseur ou co-investisseur pour certains actifs à repositionner (avant cession) ;

•               sur une large gamme de produits : sièges sociaux, immeubles multi-occupants, immeubles de grande hauteur, locaux d’activités et industriels, hôtels, écoles et campus.

En Logistique, le Groupe opère :

•               en tant qu’aménageur, promoteur et parfois investisseur, pour développer des projets qui répondent à des enjeux techniques, réglementaires et environnementaux de plus en plus exigeants ;

•               à la fois pour le développement de grandes plateformes ou des hubs pour des distributeurs ou des acteurs du ecommerce, et sur le marché de la logistique urbaine pour le dernier kilomètre.

1.1.3.2  ACTIVITÉ DU SEMESTRE 

Bureau / Grand Paris 

Le Groupe se concentre sur le développement de son activité de prestations de services avec ce semestre la signature de deux contrats de promotion immobilière à Paris pour les projets Madeleine (21 000 m²) et Louis Le

Grand (3 000 m²). Il a également livré le 26 ChampsElysées (14 000 m²) fin avril, un ensemble intégralement rénové mixant bureaux et commerces. 

Les autres projets du Groupe ont connu un avancement opérationnel favorable, notamment en matière de discussions commerciales.

Bureau / Métropoles régionales 

En régions, le Groupe a livré ce semestre trois immeubles de bureaux à Toulouse totalisant 12 000 m (rue Laurencin, Hill Side à Jolimont et Urbanclay).

Deux nouvelles opérations ont été approvisionnées à Nice et Nantes pour 13 000 m².

Logistiques

En grande logistique, le Groupe intervient sur 835 000 m² à différents niveaux d’avancement :

•               55 000 m² situé à Béziers (34) et Collégien (77) sont déjà vendus en VEFA et en cours d’achèvement ;

•               285 000 m² sont en cours de construction à différents stades, intégralement loués à des locataires de premier plan, et sont monétisables à la main du Groupe¹¹ ;

•               495 000 m² sont maîtrisés et en cours de montage à des stades divers, dont 156 000 m² pour lesquels les permis de construire ont été obtenus et purgés.

Le 1^er semestre 2024 a été marqué par l’avancement des travaux de plusieurs entrepôts à Bollène¹² et à La Boisse.

En logistique urbaine, le Groupe développe un pipeline d’opérations de petites tailles, principalement en Ile-deFrance, à l’image du projet de rénovation de la plateforme de DHL à Vitry-sur-Seine (7 600 m²) acquise en 2023.

Le backlog au 30 juin 2024 représente 311 millions d’euros HT (vs 282 millions d’euros HT fin 2023).

9   Quartier Central des Affaires (QCA) de Paris, Ile-de-France et grandes métropoles régionales.

10 VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), BEFA (bail en l’état futur d’achèvement), CPI (contrat de promotion immobilière) et MOD (maitrise d’ouvrage déléguée).

11 Puceul (44) pour 38 000 m², Ecoparc Côtière à la Boisse (01) pour 56 000 m² et Bollène (84) pour 191 000 m².

12 260 000 m² développés en 5 tranches visant une certification BREEAM.

La Taxonomie européenne est un système de classification des secteurs économiques visant à identifier les activités durables sur le plan environnemental. Elle définit des critères uniformes pour chaque secteur afin d’évaluer leur contribution aux objectifs environnementaux de la Commission européenne.

Les entreprises non financières sont tenues de publier des indicateurs directement issus de leurs comptes (chiffre d’affaires, Capex et Opex) en indiquant pour chacun la proportion concernée par la taxonomie (taux d’éligibilité) ainsi que la proportion conforme aux critères environnementaux européens (taux d’alignement) et sociaux (garanties sociales minimales).

Désormais, les entreprises financières doivent également publier la part de leurs investissements finançant les activités économiques alignées au sens de la taxonomie (Green

Asset Ratio ou GAR). Les institutions financières dotées d’un GAR élevé devraient bénéficier à terme d’un cadre plus favorable pour leurs activités, l’objectif de l’Union Européenne étant d’orienter les financements vers la transition écologique.  

13 Sur un chiffre d’affaires de 1 060,9 M€ au 30 juin 2024, 19,3  M€ (1,9%) ne sont pas éligibles à la taxonomie (activités de syndic, Cogedim Résidences Services, Altarea Solutions et Services ).

Chiffre d’affaires éligible à 98,1% 

Au 1^er semestre 2024, 98,1% du chiffre d’affaires consolidé¹³ d’Altareit est éligible à la taxonomie européenne au titre des activités « Construction de bâtiments neufs », « Rénovation de bâtiments existants » et « Acquisition et propriété de bâtiments ».

Chiffre d’affaires aligné à 57,0%

Le taux d’alignement¹⁴ atteint 57,0% du chiffre d’affaires consolidé au 1^er semestre 2024 en constante progression (43,0% pour l’exercice 2022, 44,7 % pour 2023).

14 Le calcul du taux d’alignement du Chiffre d’affaires au S1 2024 ne prend pas en compte le 2ème paragraphe du sous-critère f du DNSH 5a « produits dangereux pour la santé » compte-tenu de l’absence de consensus sur les modalités d’application de ce sous-critère.

1.4 Résultats financiers du 1er semestre 2024

Au 30 juin 2024, le chiffre d’affaires consolidé s’établit à 1 060,9 M€, en baisse de -6% par rapport au 1er semestre 2023.

Le résultat opérationnel FFO¹⁵ progresse de +73% à 29,0 M€ (contre 16,8 M€ au S1 2023) : 

• il bénéficie du redressement de la Promotion résidentielle dont le résultat opérationnel s’établit à 26,4 M€ (8,9 M€ au S1 2023) ;

• le résultat opérationnel en Immobilier d’entreprise à 7,4 M€ recule de -30% et est exclusivement liée à des opérations de bureau (prestation de services en Ile-de-France et promotion en Régions).

A noter, que les coûts de structure liés au développement des Nouvelles activités sont intégralement passés en charge.

Le résultat net FFO stétablit à 13,5 M€, contre 3,1 M€ au S1 2023 et le résultat net part du Groupe est stable à -10,5 M€.

15 Funds From Operations : résultat net hors les variations de valeur, charges calculées, frais de transaction et variations d’impôt différé. Part du Groupe.

1.5 Ressources financières

Liquidités disponibles

Au premier semestre 2024, Altareit a finalisé la signature de 316 millions d’euros de crédit corporate à échéance 2029, intégrant une clause d’alignement avec la Taxonomie européenne. 

Au 30 juin 2024, les liquidités disponibles représentent

1 465 millions d’euros (contre 1 640 millions d’euros au 31 décembre 2023), décomposées comme suit :

Covenants applicables

La dette corporate est assortie des covenants consolidés du

Groupe Altarea dont Altareit est filiale à hauteur de 99,85% (LTV ≤ 60%, ICR ≥ 2). 

Fin juin 2024, la situation financière du Groupe satisfait largement l’ensemble des covenants prévus dans les différents contrats de crédit.

Les lignes de crédit non utilisées au niveau corporate correspondent à des lignes de RCF, à hauteur de

706 millions d’euros, dont aucune n’est tirée au 30 juin 2024. 

Altareit dispose d’ores et déjà de la liquidité, principalement sous forme de cash placé, pour rembourser son échéance obligataire 2025.

Financements court et moyen terme

Altareit dispose d’un programme NEU CP¹⁶ (échéance inférieure ou égale à 1 an) et d’un programme NEU MTN¹⁷ (échéance supérieure à 1 an). Au 30 juin 2024, l’encours de ces programmes est nul.

Dette nette¹⁸

Par ailleurs, la dette promotion adossée à des projets est assortie de covenants spécifiques à chaque projet.

Enfin, le gearing¹⁹ d’Altareit s’élève à 0,42x à fin juin 2024, contre 0,18x fin décembre 2023.

Notation crédit

Le 24 mai 2024, S&P Global a confirmé la note à long terme d’Altarea à BBB-, Investment grade, assortie d’un perspective négative. Sa filiale Altareit, principalement spécialisée dans la promotion, bénéficie également de la même notation. 

Capitaux propres

Les capitaux propres d’Altareit s’élèvent à 801,7 millions

d’euros au 30 juin 2024, faisant d’Altareit l’un des promoteurs français les plus capitalisés.

L’augmentation de 187 millions d’euros de la dette nette est  directement liée aux investissements à forte valeur ajoutée en Immobilier d’Entreprise (grande Logistique,…), dans les  activités de décarbonation (Woodeum, rénovation)  ainsi que

sur les nouveaux métiers.

La dette adossée au Logement neuf est restée quasiment stable au cours du semestre après avoir baissé d’environ  350 millions d’euros en 2023.

16 NEU CP (Negotiable EUropean Commercial Paper).

17 NEU MTN (Negotiable EUropean Medium Term Note).

18 Dette nette obligataire et bancaire.

19 Endettement net bancaire et obligataire rapporté aux capitaux propres consolidés.

Compte de résultat analytique                                                                   

Bilan consolidé

ALTAREIT – RESULTATS SEMESTRIELS 2024