Rapport financier semestriel 2025

1.

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8

1.9

2.

3.

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

3.6

4.

4.1

4.2

Attestation de la personne responsable

du rapport financier semestriel                                                  33

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1. Rapport d'activité

1.1 Faits marquants du premier semestre 2025

Solide dynamique commerciale et accélération de la croissance du chiffre d’affaires des commerçants et de la fréquentation au deuxième trimestre

Avec une stratégie centrée sur les centres commerciaux de premier plan situés dans les grandes villes, Klépierre opère la principale plateforme européenne de centres commerciaux. En l’absence d’offre nouvelle et dans un environnement de consommation porteur, la demande des locataires pour des surfaces commerciales rentables et de grande qualité ne cesse d'augmenter, ce qui contribue à une croissance durable des loyers.

Les incertitudes macroéconomiques mondiales ont conduit les enseignes à privilégier l'Europe continentale dans leurs stratégies d'expansion. Au premier semestre 2025, la forte demande locative s’est traduite par une réversion positive de 4,1 % sur les renouvellements et les recommercialisations et par une amélioration de 80 points de base du taux d'occupation sur un an à 97,0 % au 30 juin 2025, nettement supérieur à celui des autres formats de magasins, y compris en centre-ville ⁽¹⁾.

La poursuite de cette dynamique, associée à des initiatives proactives de gestion d’actifs, s'est traduite par des gains continus de parts de marché pour les centres commerciaux du Groupe au premier semestre 2025. Sur la période, la fréquentation a augmenté de 2,5 % quand le chiffre d’affaires des commerçants a progressé de 3,5 %, soit une croissance deux fois supérieure aux indices de vente nationaux ⁽²⁾. Le deuxième trimestre a été marqué par une nette accélération de l’activité, avec une progression de 4,5 % du chiffre d’affaires des commerçants et de 4,0 % de la fréquentation, illustrant l’attrait des consommateurs pour les centres commerciaux de Klépierre.

En parallèle, le taux d’effort s’est amélioré de 10 points de base à 12,5 %, établissant ainsi les bases d'une croissance future des loyers.

Le chiffre d’affaires a continué de croître au cours de la période, avec des revenus locatifs nets en hausse de 5,3 % par rapport au premier semestre 2024, portés par une croissance de 3,5 % à périmètre constant ⁽³⁾ et les acquisitions réalisées en 2024.

L'augmentation de l'EBE a été nettement supérieure à la croissance des loyers, grâce à une maîtrise rigoureuse des coûts. Cette progression, associée à une légère augmentation des charges financières, s’est traduite par une hausse de 5,3 % du cash-flow net courant.

Dans le même temps, l’EPRA NTA par action a augmenté de 4,6 % par rapport au 31 décembre 2024, porté par une appréciation de 2,6 % de la valeur du portefeuille à périmètre constant⁽⁴⁾ sur six mois, tandis que le taux de rendement initial net EPRA ⁽⁵⁾ moyen ressort à 5,7 %.

La croissance de l’EPRA NTA, ainsi que le dividende en numéraire distribué en 2025 ⁽⁶⁾, ont permis au Groupe de générer un total accounting return ⁽⁷⁾ de 10,2 % depuis le début de l'année.

Capitalisant sur les notations A–/A attribuées par S&P et Fitch ⁽⁸⁾ qui placent Klépierre au meilleur niveau parmi les foncières cotées européennes, le Groupe a levé 505 millions d'euros au premier semestre, avec une maturité moyenne de cinq ans et un yield moyen très compétitif de 2,85 %.

Au 30 juin 2025, le ratio dette nette/EBE s’établit à 6,8x et le ratio Loan-to-Value ressort à 35,3 %. Le ratio de couverture des frais financiers atteint, quant à lui, 7,3x, tandis que la maturité moyenne de la dette est de 5,4 ans, avec un coût moyen de la dette de 1,8 %. Au 30 juin 2025, l’endettement net consolidé de Klépierre atteignait 7 272 millions d’euros (en baisse par rapport au 31 décembre 2024, où il s’établissait à 7 387 millions d’euros).

Au cours de la période, Klépierre a poursuivi son approche disciplinée d'allocation du capital afin de maximiser la création de valeur pour ses actionnaires. Fort de sa solide expérience en matière d’acquisitions relutives, le Groupe affiche déjà des performances supérieures aux attentes à RomaEst et O'Parinor, un an seulement après l'acquisition, où les loyers nets ont respectivement augmenté de 25 % et de 20 % grâce à une hausse significative du taux d'occupation et du taux de collecte.

Croissance de la valeur du patrimoine

Concernant les projets d'extension, le Groupe a livré, dans les délais et le budget impartis, la première phase de l'extension d'Odysseum (Montpellier, France) avec la livraison de plusieurs unités pour accueillir Primark, ainsi que de nouveaux restaurants, dont l’ouverture est prévue au deuxième semestre. Le rendement de ce projet est de 9 %. Les faits marquants de la période comprennent également le lancement d'un nouveau projet d'extension à Le Gru, le principal centre commercial de Turin (Italie) qui compte plus de 11 millions de visiteurs par an, afin d'accueillir des enseignes omnicanales de premier plan. Cet investissement de 81 millions d'euros devrait générer un rendement de 10 %.

Dans le même temps, le Groupe a conclu ou signé au premier semestre 2025 des cessions d'actifs pour 155 millions d'euros ⁽¹⁾, 12 % en moyenne au-dessus des valeurs d'expertise, pour un rendement initial net moyen de 5,5 %.

1.2 Croissance de la valeur du patrimoine

Après un premier rebond en 2024, la valeur du portefeuille de Klépierre, en hausse de 2,6 % à périmètre constant, a continué de s'apprécier au premier semestre 2025. L'EPRA NTA par action a ainsi augmenté de 4,6 % sur six mois pour atteindre 34,30 euros au 30 juin 2025 (voir section 1.8.2 « Indicateurs EPRA de l’actif net réévalué »).

1.2.1     Valorisation

1.2.1.1 Modification des hypothèses des experts • un effet de marché positif de 1,0 % dû à la diminution des taux d'actualisation à 7,6 % (– 20 points de base sur six mois). Cette L’augmentation de 2,6 % de la valeur du patrimoine à périmètre évolution reflète la baisse des primes de risque prises en compte constant au premier semestre 2025 s’explique par la combinaison par les experts, du fait des bonnes performances opérationnelles du de deux facteurs : secteur du commerce. Le taux de sortie moyen reste inchangé à 6,1 %.

• un effet cash-flow positif de 1,6 % ; et

HYPOTHÈSES UTILISÉES PAR LES EXPERTS POUR L’ÉVALUATION DU PORTEFEUILLE AU 30 JUIN 2025 ^(a)

(a)   Taux d’actualisation et taux de sortie pondérés par la valeur d’expertise des centres commerciaux (droits de mutation inclus, à 100 %).

(b)   Taux utilisé pour calculer la valeur actuelle nette des flux de trésorerie futurs générés par l’actif.

(c)    Taux utilisé pour capitaliser les revenus locatifs nets au terme de la période d’évaluation de l’actif et calculer sa valeur terminale. (d) Taux de croissance annuel moyen des revenus locatifs nets déterminé par l’expert sur une période de dix ans.

(e) Anciennement « Pays-Bas/Allemagne/Europe centrale ».

Au 30 juin 2025, le rendement initial net EPRA ⁽²⁾ moyen du portefeuille ⁽³⁾ atteint 5,7 %, en baisse de 20 points de base sur six mois. RENDEMENT INITIAL NET EPRA DU PORTEFEUILLE (droits de mutation inclus, en part du Groupe)

(1)   Part totale, hors droits de mutation.

(2)   Le taux de rendement initial net EPRA se définit comme le ratio rapportant les revenus locatifs annualisés fondés sur des loyers en cours, nets des charges immobilières non récupérables, à la valeur de marché brute de l’actif (droits de mutation inclus).

(3)   Conformément à la définition de l’EPRA, voir section 1.8.3 pour plus d’informations.

Croissance de la valeur du patrimoine

1.2.1.2     Évaluation du patrimoine 

RAPPROCHEMENT DE LA VALEUR DU PORTEFEUILLE SUR SIX MOIS (droits de mutation inclus, en part totale)

En millions d'euros

Droits de mutation inclus, la valeur du portefeuille de centres commerciaux • un impact négatif de 82 millions d’euros correspondant aux cessions ; et au 30 juin 2025 s’élève à 20 624 millions d’euros en part totale, en • un effet de change négatif de 29 millions d’euros.

hausse de 399 millions d’euros, soit + 2,0 %, par rapport au 31 décembre 2024. Cette hausse s’explique par :

• une hausse de 510 millions d’euros à périmètre constant (+ 2,6 %) ;

ÉVALUATION DU PATRIMOINE ^(a) (droits de mutation inclus, en part totale)

(a)   Pour les actifs détenus à travers des sociétés consolidées par mise en équivalence, seule la juste valeur des titres détenus par le Groupe (1 370 millions d’euros) est présentée dans le tableau ci-dessus, et prend en compte les avances et les lignes de crédit accordées par le Groupe. La valeur brute correspondante de ces actifs s’élève à 1 422 millions d’euros.

(b)   Pour la Scandinavie et la Turquie, les variations s’entendent à change constants. Les actifs d’Europe centrale sont évalués en euros.

Toutes les régions ont contribué à l’appréciation de la valeur du portefeuille.

1.2.2   Méthodologie d’évaluation

1.2.2.1     Périmètre du portefeuille évalué par les experts indépendants

Au 30 juin 2025, 99 % du patrimoine de Klépierre, soit 20 492 millions d’euros (droits de mutation inclus, en part totale), ont été évalués par des experts indépendants conformément à la méthodologie décrite ci-après. Le reste du portefeuille a été évalué au coût et comprend les actifs destinés à être cédés.

RÉPARTITION DU PATRIMOINE PAR TYPE D’ÉVALUATION (en part totale)

Valeur

(en millions d'euros)

1.2.2.2     Méthode utilisée par les experts indépendants

Aux 31 décembre et 30 juin de chaque année, Klépierre actualise la juste valeur de marché de ses biens immobiliers grâce aux évaluations fournies par des experts indépendants.

Au 30 juin 2025, les experts étaient Jones Lang LaSalle, Cushman & Wakefield, BNP Paribas Real Estate et CBRE.

Évolution de l'activité

RÉPARTITION PAR EXPERT DU PATRIMOINE ÉVALUÉ AU 30 JUIN 2025

Part dans la valeur totale du portefeuille Experts     Pays couverts                    (en %)

1.3 Évolution de l'activité

1.3.1   Fréquentation et chiffre d’affaires des commerçants

ÉVOLUTION DU CHIFFRE D’AFFAIRES DES COMMERÇANTS PAR ZONE GÉOGRAPHIQUE PAR RAPPORT AU PREMIER SEMESTRE 2024

(a) Hors impact des cessions et acquisitions d’actifs.

(1) La moyenne des derniers indices nationaux pondérés était de + 1,7 % sur un an à fin mai 2025 : Banque de France ; Istituto Nazionale di Statistica ; Instituto Nacional de Estadística ; Statistikmyndigheten SCB ; Statistisk Sentralbyra ; Danmarks Statistik ; Centraal Bureau voor de Statistiek ; Statistisches Bundesamt ; Office central de statistique de Pologne (GUS) ; Office de la statistique tchèque ; Institut statistique de Turquie.

Évolution de l'activité

ÉVOLUTION DU CHIFFRE D’AFFAIRES DES COMMERÇANTS PAR SEGMENT PAR RAPPORT AU PREMIER SEMESTRE 2024

(a) Hors impact des cessions et acquisitions d’actifs.

1.3.2     Revenus locatifs nets

Au premier semestre 2025, Klépierre a enregistré une hausse de 5,3 % de ses revenus locatifs nets à 547,6 millions d'euros. Cette progression s’explique par :

•   une croissance de 3,5 % à périmètre constant, reflet de l'efficacité opérationnelle de Klépierre – qui se traduit par une augmentation de 80 points de base du taux d’occupation à 97,0 % et un taux de réversion positif (+ 4,1 %) – ainsi que de la monétisation de la fréquentation qui atteint 700 millions de visiteurs annuels, comme en témoigne la croissance rapide de l’activité Mall Income ⁽¹⁾ (+ 9,2 %) ; et

•   la contribution significative de l'acquisition de RomaEst, finalisée au premier semestre 2024, supérieure aux attentes grâce au déploiement d'initiatives de commercialisation et de gestion d'actifs à forte création de valeur (voir section 1.6.3 « Acquisitions relutives »).

Les revenus issus de l’activité Mall Income ⁽¹⁾ constituent un vecteur de croissance additionnel pour Klépierre, qui ne pèse pas sur l’activité à long terme des locataires. Ces revenus ont progressé de 48 % au cours des trois dernières années et représentaient d’ores et déjà 9,4 % du revenu locatif net total du Groupe au premier semestre 2025.

REVENUS LOCATIFS NETS (en part totale)

(a)   Revenus locatifs nets tels que présentés dans le tableau du cash-flow net courant (voir section 1.4 « Cash-flownet courant »).

(b)   La variation à périmètre constant s’entend sur une base comparable de centres commerciaux, hors contribution des acquisitions, impact des surfaces en cours de restructuration et cessions réalisées depuis janvier 2024. Le calcul de la croissance des revenus locatifs à périmètre constant est fondé sur un portefeuille de 18,9 milliards d'euros.

(1) Revenus provenant de la monétisation de la fréquentation dans les centres Klépierre (principalement des activités Retail Media, événements, Specialty Leasing et Mobilité).

Cash-flow net courant

1.4 Cash-flow net courant

CASH-FLOW NET COURANT

(a)   Ces chiffres sont ajustés pour tenir compte de la dotation aux amortissements des droits d'utilisation (IFRS 16).

(b)   L’EBE signifie « excédent brut d’exploitation » et représente un indicateur de la performance opérationnelle du Groupe.

(c)    Hors actions auto-détenues.

•   L'EBE s'élève à 506,5 millions d'euros, en hausse de 6,1 % sur un an (ou 6,0 % en incluant la part attribuable de l'EBE des entreprises mises en équivalence), un taux de croissance sensiblement supérieur à celui des revenus locatifs nets (+ 5,3 % à périmètre courant). Cette évolution s'explique par un contrôle rigoureux des frais de personnel et frais généraux, ainsi que par une contribution plus importante des honoraires de gestion et autres revenus.

•   L'augmentation du coût de l’endettement net a été inférieure de 250 points de base à celle de l'EBE grâce à la levée de financements

1.5 Politique de financement

Les deux notations de crédit de Klépierre ont été relevées à « A » au premier semestre 2025, ce qui place le Groupe au plus haut niveau en la matière au sein du secteur immobilier européen coté et lui permet

1.5.1    Ressources financières

1.5.1.1     Principales opérations de financement et ressources disponibles

Au cours du premier semestre 2025, Klépierre a levé 505 millions d'euros de financements à moyen et long terme, dont 105 millions d'euros d'obligations vertes d’une maturité de dix ans, complétés par l’abondement de souches obligataires existantes pour 100 millions d’euros et l’émission de 300 millions d'euros d’obligations.

Ces emprunts ont une échéance moyenne de 5,0 ans, pour un taux moyen de 2,85 %.

à des conditions très compétitives, reflet de l’excellent profil de crédit de Klépierre. Dans l’ensemble, le coût moyen de la dette s’est établi à 1,8 % (voir section 1.5.3.2 « Coût de l’endettement »).

• L’impôt courant s’élève à 22,5 millions d’euros.

L’effet combiné de ces éléments s’est traduit par une croissance de 5,3 % à 1,32 euro du cash-flow net courant par action au premier semestre 2025.

de bénéficier d'un très bon accès aux liquidités, à des taux compétitifs et de disposer de la flexibilité nécessaire pour soutenir la croissance tout au long du cycle.

Ces opérations visent à refinancer l'obligation de 255 millions d'euros arrivant à échéance en octobre 2025 et une partie de l'obligation de 500 millions d'euros arrivant à échéance en février 2026.

Au 30 juin 2025, la position de liquidité ⁽¹⁾ s’établit à 3,5 milliards d’euros, dont 2,2 milliards d’euros de lignes de crédit renouvelables confirmées et non utilisées (nettes des billets de trésorerie), 325 millions d’euros d’autres lignes de crédit et 1 milliard d’euros de trésorerie et équivalents de trésorerie.

(1) La position de liquidité représente l’ensemble des ressources financières à la disposition de la société. Cet indicateur est donc égal à la somme des disponibilités en fin de période, des lignes de crédit renouvelables confirmées et non utilisées (nettes des billets de trésorerie) et des lignes de crédit non engagées.

Politique de financement

1.5.1.2      Structure de la dette

Dans l’ensemble, l’échéancier des dettes du Groupe est bien distribué, obligation de 255 millions d'euros arrivant à échéance en octobre 2025) la maturité moyenne de la dette est de 5,4 ans. En 2025, les besoins et sont déjà couverts par les refinancements réalisés au cours du de refinancement de Klépierre sont très limités (principalement une premier semestre. ÉCHÉANCIER DES DETTES À LONG TERME AU 30 JUIN 2025 (en millions d’euros)

              2025                2026               2027               2028               2029                2030

Les ressources de Klépierre proviennent principalement des marchés financiers, et représentent 85 % de la dette totale au 30 juin 2025 (73 % en obligations). L’encours des billets de trésorerie libellés en euros (1,0 milliard d’euros, soit 12 % de l’endettement total) est couvert

RÉPARTITION DES FINANCEMENTS PAR TYPE

DE RESSOURCE AU 30 JUIN 2025 (encours de la dette, en part totale)

1.5.2   Évolution de l’endettement net

Au cours du premier semestre 2025, le Groupe a généré un cash-flow net ⁽¹⁾ de 449 millions d'euros et a cédé des actifs non stratégiques pour 82 millions d'euros.

Ces sources de financement, d’un montant total de 531 millions d’euros, ont été affectées aux éléments suivants :

• la distribution de 264 millions d’euros aux actionnaires (l’acompte sur le dividende annuel a été versé en mars) et aux actionnaires minoritaires des coentreprises ⁽²⁾ (73 millions d'euros) ;

    2031                2032               2033               2034               2035              2036+

par des lignes de back-up dont la maturité moyenne pondérée est de 4,8 ans. Les emprunts hypothécaires représentent 11 % de l’endettement total, dont l’essentiel concerne des financements levés en Scandinavie. Enfin, 4 % de l’endettement total est constitué d’emprunts bancaires.

RÉPARTITION DES FINANCEMENTS PAR DEVISE

AU 30 JUIN 2025

(encours de la dette, en part totale)

•   les dépenses d’investissement pour 78 millions d’euros (dépenses de développement et de maintenance) ; et

•   la réduction de l'endettement net du Groupe pour 115 millions d'euros.

Dans ce contexte, l’endettement net consolidé a diminué pour s’établir à 7 272 millions d’euros au 30 juin 2025.

(1)   Défini comme la somme des éléments suivants des flux de trésorerie consolidés : flux net de trésorerie provenant des activités d’exploitation, trésorerie reçue des coentreprises et des entreprises associées, intérêts financiers versés, intérêts financiers sur obligations locatives, remboursement net des dettes locatives et autres éléments (principalement l’effet de change, l’amortissement des frais de transaction et les variations des actions auto-détenues).

(2)   Définie comme la somme des éléments suivants des flux de trésorerie consolidés : dividendes mis en paiement aux participations ne donnant pas le contrôle de sociétés consolidées, variation de capital des filiales possédant des actionnaires minoritaires, remboursements de prêts et avances et 22 millions d'euros de dividendes non distribués aux actionnaires minoritaires enregistrés dans la dette nette.

Politique de financement

RESSOURCES ET EMPLOIS DES FONDS AU PREMIER SEMESTRE 2025 (en millions d'euros)

                                                                                             531                531

1.5.3    Dette et ratios de crédit

1.5.3.1      Ratios Loan-to-Value et dette nette/EBE

Porté par la croissance soutenue de la valeur du portefeuille, le ratio Loan-to-Value (LTV) s’est encore amélioré, passant ainsi à 35,3 %, soit une baisse de 120 points de base par rapport au 31 décembre 2024.

CALCUL DU RATIO LOAN-TO-VALUE AU 30 JUIN 2025 (selon la définition des covenants, en part totale)

(a) Dont la trésorerie gérée pour le compte de mandants.

De même, grâce à la solide performance opérationnelle, le ratio dette nette/EBE a atteint un point historiquement bas de 6,8x, contre 7,1x au 31 décembre 2024.

ENDETTEMENT NET/EXCÉDENT BRUT D’EXPLOITATION ⁽¹⁾

                                                    2017         2018         2019         2020         2021         2022         2023         2024      S1 2025

(1) EBE utilisé dans le calcul du ratio de couverture des frais financiers, conformément à la définition des covenants bancaires (voir section 1.5.5 « Covenants »).

Politique de financement

1.5.3.2     Coût de l’endettement

Le coût moyen de l’endettement s’élève à 1,8 %.

RÉPARTITION DU COÛT DE L’ENDETTEMENT

(a) Conformément à la norme IFRS 16.

Par ailleurs, le ratio de couverture des frais financiers (ICR) s’est établi à 7,3x au cours de la période, en grande partie soutenu par la croissance de l’EBE. À l’avenir, le coût de l’endettement de Klépierre devrait augmenter progressivement.

RATIO DE COUVERTURE DES FRAIS FINANCIERS ET COÛT DE L’ENDETTEMENT ^(a)

(a) Le ratio de couverture des frais financiers (selon la définition des covenants bancaires) correspond au rapport entre l’excédent brut d’exploitation (tel que présenté à la section 1.4), ajusté de certains éléments sans incidence sur la trésorerie ou non récurrents, de la quote-part de résultat des sociétés mises en équivalence et de la variation de valeur des immeubles de placement de ces sociétés (531,8 millions d’euros), et les charges d’intérêts nettes (73,1 millions d’euros) calculées au coût de l'endettement net, moins l’étalement net des soultes anticipées sur swaps et de l’amortissement de la juste valeur de la dette, diminué des autres charges financières non récurrentes.

1.5.4    Couverture du risque de taux

Le Groupe maintient une proportion très élevée de dette à taux fixe ou couverte. Pour 2025, 100 % de la dette nette est couverte contre le risque de taux d’intérêt.

1.5.5     Covenants

Au 30 juin 2025, Klépierre respectait largement l’ensemble de ses covenants financiers.

COVENANTS BANCAIRES APPLICABLES À KLÉPIERRE SA

(a)   Les covenants sont fondés sur la facilité de crédit renouvelable de 2020.

(b)   Hors impact des opérations de gestion du passif (éléments non récurrents).

(c)    Hors Steen & Strøm.

(d)   Part du Groupe, droits de mutation et sociétés mises en équivalence inclus.

Allocation du capital

1.5.6    Notations de crédit

En février 2025, Standard & Poor’s a relevé de BBB+ à A- la note de Klépierre à long terme (note à court terme de A2) avec une perspective stable. En avril 2025, Fitch a relevé sa note de A- à A (note F1 à court terme) avec une perspective stable sur la dette senior non garantie de Klépierre.

1.6 Allocation du capital

Klépierre poursuit une stratégie relutive d’allocation du capital, associant la flexibilité issue de son faible endettement et le réinvestissement des produits des cessions dans des extensions et des acquisitions ciblées. Cette approche, qui confère à Klépierre une structure financière robuste, lui permet de saisir des opportunités de croissance à haut rendement.

1.6.1     Cessions

Depuis le 1^er janvier 2025, Klépierre a réalisé des cessions pour un montant total de 82 millions d’euros. Ce montant comprend la vente d’actifs en Europe, principalement au Danemark, en Pologne, en Grèce et en France.

En tenant compte des 73 millions d’euros d’actifs sous promesse de vente, le montant total des cessions du Groupe s’élève à 155 millions d’euros ⁽¹⁾. Dans l’ensemble, les actifs ont été vendus ou signés au-dessus de leur valeur d’expertise (+ 12 %) pour un rendement initial net EPRA moyen de 5,5 %.

Les extensions jouent un rôle clé dans la création de valeur à long terme pour Klépierre, qui transforme régulièrement ses actifs existants afin de renforcer leur positionnement dans leur zone de chalandise.

Le Groupe se concentre donc sur des opérations d’extension d’actifs qui cristallisent une forte demande locative, tout en maintenant un faible niveau de risque.

Dans ce contexte, Klépierre déploie progressivement ses projets et réalise généralement une extension par an. Avant de lancer un nouveau projet, le Groupe s’assure que le rendement atteigne au moins 8 %, garantissant un retour sur investissement à ses actionnaires élevé, notamment au regard des coûts de financement actuels.

Parmi les réalisations récentes figurent :

•   l’extension de 16 700 m² de Gran Reno (Bologne, Italie) pour un investissement total de 142 millions d’euros et un rendement de 8 % ;

•   l’extension de 16 200 m² de Grand Place (Grenoble, France) pour un investissement total de 65 millions d’euros et un rendement de 8 % ; et

•   l’extension de 5 200 m² de Maremagnum (Barcelone, Espagne), qui a ouvert en juillet 2024, pour un investissement total de 15 millions d’euros et un rendement de 13,5 %.

1.6.2.1      Principaux projets d'extension en cours

Au premier semestre 2025, Klépierre a livré, dans le respect des délais et du budget, la première phase de l'extension d'Odysseum, le centre commercial incontournable de Montpellier (France), qui accueille plus de 12 millions de visiteurs par an. Ce plan ambitieux comprend la restructuration d'un bâtiment de 10 300 m² qui accueillera

(1) Part totale, hors droits de mutation.

un mégastore Primark et de nouveaux restaurants qui ouvriront au second semestre 2025. La deuxième phase de l'extension est en cours. L'investissement total pour ce projet s'élève à 56 millions d'euros pour un rendement de 9,0 %.

En outre, Klépierre a lancé un nouveau projet avec l’extension de Le Gru, le centre commercial emblématique de Turin (Italie), qui accueille plus de 11 millions de visiteurs chaque année. D'ici 2027, plus de 7 500 m² de surfaces commerciales supplémentaires accueilleront un éventail de nouvelles enseignes. Cet investissement de 81 millions d'euros devrait générer un rendement de 10 %.

À moyen terme, Klépierre a constitué un pipeline d'opportunités d'extensions contrôlées représentant des investissements potentiels de 538 millions d’euros dans ses principaux marchés, notamment en Italie (29 % des investissements), en Ibérie (37 %) et en France (25 %). Ces projets représentent jusqu’à 134 585 m² de surfaces potentielles supplémentaires dans les principaux centres commerciaux de Klépierre.

1.6.2.2     Pipeline d'extensions

Le pipeline d’extensions de Klépierre est réparti en deux catégories :

•   les projets engagés : extensions en cours de réalisation ou ayant été intégralement approuvées par l’organe de gouvernance de Klépierre concerné ; et

•   les projets contrôlés : projets commerciaux au stade d’étude avancée pour lesquels Klépierre dispose de la maîtrise du foncier (acquisition réalisée ou sous promesse de l’obtention des autorisations administratives).

Perspectives

Projet d'extension                                     zone        Ville                                          Typeprévue                                Klépierre         d'euros)        d'euros)         d'euros)             ciblé ^(b)

Odysseum                                                      France   Montpellier                   Ext./redév.2025-2027                         100,0 %                   56                    31                    25

Total projets d'extension engagés                                                                                                                                                 174                    64                  110                   10 %

(a)   Prix de revient estimé du projet au 30 juin 2025, y compris contributions aux travaux preneur, hors paliers, honoraires de développement internes et frais financiers.

(b)   Taux de rendement cible au 30 juin 2025, basé sur les revenus locatifs nets cibles avec un taux d’occupation à 100 %, hors mesures d’accompagnement, divisé par le prix de revient estimé tel que défini ci-dessus.

Au 30 juin 2025, en part totale, le pipeline de développement représente 712 millions d’euros.

(1) EBE en part totale, en ajoutant la quote-part dans l’EBE des sociétés mises en équivalence. EBE signifie « excédent brut d’exploitation » et représente un indicateur de la performance opérationnelle du Groupe.

1.8 Indicateurs clés de performance EPRA

Les indicateurs de performance suivants ont été établis conformément aux recommandations (Best Practices Recommendations) définies par l’EPRA (European Public Real Estate Association –www.epra.com).

TABLEAU RÉCAPITULATIF EPRA ^(a)

(a) Les montants par action sont arrondis à la dizaine de centimes près.

1.8.1     Résultat net EPRA

Le résultat EPRA est une mesure de la performance opérationnelle d’une société foncière qui ne prend pas en compte les évolutions de juste valeur, l’impact des cessions d’actifs et d’autres éléments considérés comme des activités non stratégiques d’une société foncière.

RÉSULTAT EPRA

(a)   Au premier semestre 2025, ce poste comprend – 1,5 million d'euros d'indemnités RH exceptionnelles et 0,7 million d'euros d'indemnités exceptionnelles reçues.

(b)   Au premier semestre 2025, ce poste comprend – 76,4 millions d’euros d’impôts différés, et – 9,4 millions d’euros liés à l’application d’IFRIC 21 (annualisation de l’impôt foncier). (c) Hors actions auto-détenues.

Indicateurs clés de performance EPRA

1.8.2    Indicateurs EPRA de l’actif net réévalué

Les données sur la détermination de l’actif net réévalué sont des indicateurs conçus pour fournir aux parties prenantes des informations pertinentes sur la juste valeur des actifs et des passifs des sociétés immobilières.

1.8.2.1     Application par Klépierre

L’EPRA NRV vise à mettre en évidence la valeur des actifs nets à long terme et à représenter la valeur nécessaire pour reconstituer l’entité en faisant l’hypothèse d’une absence de cession d’actifs. Par conséquent, les impôts différés selon les normes IFRS et les droits de mutation immobiliers (RETT) sont réintégrés. Les actifs incorporels peuvent être ajoutés s’ils ne sont pas déjà comptabilisés dans l’état de la situation financière en IFRS et lorsque leur juste valeur peut être L’EPRA NTA reflète uniquement les actifs corporels de la Société et suppose que les sociétés achètent et vendent une partie de leurs actifs, cristallisant ainsi certains niveaux de passifs d’impôts différés et de droits de mutation inévitables. Selon la nouvelle méthodologie définie par l’EPRA, le portefeuille peut être divisé en trois parties :

(i)     les actifs que la Société ne prévoit pas de vendre à long terme : 100 % des impôts différés selon les IFRS sont réintégrés en plus de 50 % de l’optimisation des droits de mutation ;

(ii)    les actifs susceptibles d’être vendus dans le cadre de cessions de titres : 50 % des impôts différés selon les IFRS et l’optimisation des droits de mutation sont réintégrés ; et

(iii)  les actifs susceptibles d’être vendus dans le cadre de cessions d’actifs : 50 % des impôts différés selon les IFRS sont réintégrés, mais il n’y a pas de retraitement des droits de mutation.

estimée de manière fiable.

TRAITEMENT DES IMPÔTS DIFFÉRÉS ET DES DROITS DE MUTATION DANS LE CALCUL DE L’EPRA NTA 

En % du         % d'impôts Juste valeur  patrimoine total               différés exclus

ACTIF NET RÉÉVALUÉ EPRA AU 31 DÉCEMBRE 2024

1.8.3    Rendement initial net EPRA

Le taux de rendement initial net EPRA se définit comme le ratio rapportant les revenus locatifs annualisés fondés sur des loyers en cours, nets des charges immobilières non récupérables, à la valeur de marché brute de l’actif. Le taux de rendement initial net hors aménagement de loyers est calculé en ajustant le taux de rendement initial net EPRA au

RENDEMENT INITIAL NET EPRA

regard de l’expiration des périodes de franchise de loyer (ou d’autres avantages dans les contrats de location tels qu’un abattement ou un palier). Pour prendre connaissance de la répartition géographique du taux de rendement initial net EPRA, voir la section 1.2.1.1 « Modification des hypothèses des experts ».

Indicateurs clés de performance EPRA

1.8.4     Taux de vacance EPRA

Le taux de vacance EPRA est le ratio rapportant la valeur locative estimée des surfaces vacantes au loyer de marché de la surface totale des actifs du portefeuille du Groupe (dont surfaces vacantes), hors biens immobiliers en cours de développement ou dont la vacance est stratégique. La valeur locative estimée totale ne tient pas compte des initiatives de gestion d’actifs et des opérations de recommercialisation en cours ou à venir, susceptibles de générer des revenus locatifs supplémentaires.

TAUX DE VACANCE EPRA ^(a)

                                                                                                                           Valeur locative estimée                Valeur locative        Taux de vacance

En milliers d'euros                                                                                                                                                   des espaces vacants (A)           estimée totale (B)                   EPRA (A/B)

(a) Comprend tous les centres commerciaux, y compris ceux consolidés par mise en équivalence à 100 %. Les valeurs locatives estimées des espaces commercialisés et vacants au 30 juin 2025 sont fondées sur des hypothèses internes. Les centres commerciaux (ou une partie d’entre eux) en cours de restructuration qui sont exclus des données sont les suivants : Citta Fiera (Torreano Di Martignacco, Italie), Le Millénaire (Aubervilliers, France) et Økern (Oslo, Norvège). La vacance stratégique est également exclue.

1.8.5     Ratio de coûts EPRA

L’objectif du ratio de coûts EPRA est de présenter de manière appropriée les frais généraux et charges d’exploitation du secteur. Il se calcule en exprimant la somme des coûts opérationnels (nets des charges locatives et des frais de gestion perçus pour la gestion d’actifs tiers) et des frais administratifs en pourcentage des revenus locatifs bruts.

RATIO DE COÛTS EPRA

(a) Tels qu’inscrits dans l’état du résultat global consolidé en IFRS.

1.8.6    Investissements EPRA

Les investissements réalisés au cours du premier semestre 2025 sont présentés dans la section 1.6 « Allocation du capital ». Cette section présente les dépenses d’investissement de Klépierre conformément aux directives de l’EPRA en matière d’information financière.

INVESTISSEMENTS EPRA

1.8.6.1      Extensions

Les dépenses d’investissement relatives à des extensions correspondent à des investissements liés aux nouvelles constructions et aux extensions d’actifs existants. Au cours du premier semestre 2025, ces investissements s’élevaient à 22,4 millions d’euros et concernaient principalement l'extension d’Odysseum (Montpellier, France).

1.8.6.2     Investissements de maintenance

Ces dépenses comprennent principalement des investissements réalisés pour la maintenance ou l’amélioration des actifs existants sans créer de surface locative supplémentaire et sans tenir compte des avantages consentis aux locataires. Au cours du premier semestre 2025, ces investissements s'élèvent à 55,6 millions d’euros, répartis comme suit :

•   46,6 millions d’euros : entretien technique et remise en état des parties communes ;

•   8,9 millions d’euros : avantages (contributions aux travaux d’aménagement) octroyés aux nouveaux locataires ou pour accompagner les locataires existants dans la transformation des magasins lors du renouvellement du bail ; et

•   0,1 million d’euros : coûts de construction et coûts associés dans le cadre d’initiatives en matière de location visant à diviser ou à regrouper des magasins, ou à se conformer aux normes techniques du Groupe.

1.8.6.3      Intérêts capitalisés

Les intérêts capitalisés s’élèvent à 0,3 million d’euros au premier semestre 2025.

1.8.7     Ratio Loan-to-Value EPRA (EPRA LTV)

L’objectif du ratio EPRA LTV est d’évaluer le levier d’une société foncière • le ratio EPRA LTV est calculé sur la base d’une intégration en se plaçant du point de vue de l’actionnaire. Il implique pour cela proportionnelle. Il intègre donc la part du Groupe dans la dette d’apporter des ajustements au reporting en norme IFRS. nette et les actifs nets des coentreprises et principales entreprises associées ; et Les principes majeurs introduits par le ratio EPRA LTV sont les suivants :

• les actifs sont comptabilisés à leur juste valeur et la dette nette à • tout financement qui n’est pas par capitaux propres (c’est-à-dire sa valeur nominale.

dont la valeur revient aux actionnaires de l’entreprise) est considéré comme une dette, quel que soit son classement en IFRS ;

EPRA LTV

1.9   Parties liées

Aucune transaction significative avec des parties liées n’a eu lieu au cours du premier semestre 2025.

2. Facteurs de risques

Les risques et dispositifs de gestion des risques et de contrôle interne identifiés et présentés dans le document d’enregistrement universel 2024 n’ont pas subi de changements significatifs.

3. Comptes consolidés semestriels condensés au 30 juin 2025

3.1 État du résultat global consolidé

(a)   Nombre moyen d'actions non dilué : 285 841 308 au 30 juin 2025 et 285 582 947 au 30 juin 2024.

(b)   Nombre moyen d'actions dilué : 286 788 207 au 30 juin 2025 et 286 757 193 au 30 juin 2024.

3.2 Autres éléments du résultat global consolidé

État consolidé de la situation financière

3.3 État consolidé de la situation financière

ACTIFS

CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS

3.4 Tableau des flux de trésorerie consolidé

Tableau de variation des capitaux propres

3.5 Tableau de variation des capitaux propres

(a)   La variation des profits et pertes de conversion de – 43,5 millions d’euros concerne principalement la Turquie (– 54,1 millions d’euros), la Suède (+ 24,0 millions d’euros), la Norvège (– 16,4 millions d’euros), le Danemark (+ 1,8 million d’euros) et la République tchèque (– 1,6 million d’euros).

(b)   Le poste « Autres mouvements » de 4,1 millions d’euros est relatif à l’application de l’IAS 29 « Information financière dans les économies hyperinflationnistes » de la Turquie.

3.6 Notes annexes aux comptes consolidés semestriels

condensés au 30 juin 2025

NOTE 1 ÉLÉMENTS SIGNIFICATIFS DU SEMESTRE            24

3.1             Immeubles de placement                                        25

3.2         Revenus locatifs, clients et comptes rattachés       26 3.3      Actifs et passifs financiers

                  (courants et non courants)                                     27

3.4 Charge d’impôt sur le bénéfice 28 3.5 Passifs éventuels               29 NOTE 4       EXPOSITION AUX RISQUES ET STRATÉGIE

                    DE COUVERTURE                                                   29

4.1             Risque de taux                                                         29

4.2             Risque de liquidité                                                   30

4.3             Risque de change                                                    30

4.4             Risque de contrepartie en lien

                  avec les activités de financement                           30

4.5             Risque sur actions                                                   30

NOTE 5 ENGAGEMENTS DE FINANCEMENT

                    ET DE GARANTIE                                                   31

NOTE 1   ÉLÉMENTS SIGNIFICATIFS DU SEMESTRE

1.1        ENDETTEMENT ET FINANCEMENT

Au 30 juin 2025, la dette nette consolidée a atteint 7 271,8 millions d'euros contre 7 387,4 millions d'euros fin 2024.

Le Groupe a levé 505,0 millions de financement à long terme : un nouveau placement privé de dix ans pour 105,0 millions d’euros, une obligation à taux variable pour 300,0 millions d’euros et un abondement de souches obligataires pour 100 millions d’euros. Ces fonds seront utilisés pour couvrir les obligations arrivant à échéance dans les douze prochains mois.

1.2      DISTRIBUTION DU DIVIDENDE

Le 24 avril 2025, l'Assemblée Générale des actionnaires a approuvé le paiement d’un dividende de 1,85 euro par action au titre de 2024, payable en numéraire. La distribution totale s'élève à un montant de 528,8 millions d’euros (actions propres exclues), et a été déduite du résultat de l’exercice et du report à nouveau.

Le 6 mars 2025, Klépierre a payé un acompte sur dividende de 0,925 euro par action, pour un montant total de 264,4 millions d’euros hors dividendes payables sur actions propres.

2.1        INFORMATIONS RELATIVES À L’ENTREPRISE

Klépierre est une société anonyme de droit français soumise aux dispositions du Code de commerce et dont le titre est coté sur le compartiment A d’Euronext. Le siège social est situé au 26, boulevard des Capucines à Paris.

En date du 25 juillet 2025, le Directoire a arrêté et autorisé la publication des comptes consolidés semestriels condensés de Klépierre SA au 30 juin 2025.

2.2       APPLICATION DES NORMES IFRS

Les comptes consolidés semestriels condensés au 30 juin 2025 sont établis conformément à la norme IAS 34 « Information financière intermédiaire ». S’agissant de comptes condensés, ils n’intègrent pas toutes les informations et notes annexes requises pour l’établissement des états financiers consolidés annuels et, à ce titre, doivent être lus en liaison avec les états financiers consolidés du Groupe publiés (ou document d’enregistrement universel) au titre de l’exercice 2024.

Les comptes consolidés semestriels condensés sont présentés en millions d’euros et toutes les valeurs sont arrondies au dixième de million le plus proche sauf indication contraire. Des écarts d’arrondi peuvent générer des différences mineures entre les états.

Les principes comptables sont identiques à ceux utilisés dans les comptes consolidés au 31 décembre 2024. Les nouvelles normes, amendements et interprétations entrées en vigueur le 1^er janvier 2025 n'ont pas eu d'impact significatif sur les comptes consolidés semestriels condensés. Le Groupe n'a pas adopté par anticipation de nouvelles normes, amendements ou interprétations qui n'étaient pas encore en vigueur à cette même date.

2.3          RECOURS À DES JUGEMENTS ET À DES ESTIMATIONS SIGNIFICATIVES

L’établissement des comptes consolidés semestriels condensés conformément aux normes comptables internationales IFRS implique que le Groupe procède à un certain nombre d’estimations et retienne certaines hypothèses réalistes et raisonnables. Certains faits et circonstances pourraient conduire à des changements de ces estimations et hypothèses.

Les principales hypothèses et incertitudes pour lesquelles il existe un risque significatif de modification des valeurs d’actifs et de passifs au cours d’un exercice ultérieur sont présentées ci-dessous :

•   Immeubles de placement : le Groupe nomme des experts indépendants pour procéder à une évaluation semestrielle de ses actifs immobiliers selon les méthodes décrites dans la note 4.2 du chapitre 4.1 du document d’enregistrement universel 2024 ;

•   Valorisation du goodwill des sociétés de gestion : le Groupe vérifie la nécessité de déprécier le goodwill au moins une fois par an. Sur le premier semestre, conformément à IAS 36, un test de dépréciation est réalisé en cas d’indice de dépréciation du goodwill. Au 30 juin 2025, en l’absence d’indice de dépréciation, aucun test de dépréciation n’a été réalisé ;

•   Instruments financiers : le Groupe évalue la juste valeur des instruments financiers dérivés qu’il utilise conformément aux modèles standards pratiqués sur le marché et à la norme IFRS 13 ;

•   Risque de crédit : le risque de crédit est déterminé conformément à la norme IFRS 9 ;

•   Les impôts différés actifs sont comptabilisés lorsqu’il est probable que des bénéfices imposables seront disponibles pour permettre leur utilisation ;

•   Prise en compte des risques relatifs aux changements climatiques : le Groupe a intégré les effets de sa politique de développement durable dans les principales estimations de clôture. Douze indicateurs clés de performance extra-financière (consommation d’énergie, émissions de gaz à effet de serre, etc.) ont été communiqués aux experts. Ces derniers, sur la base de leur méthodologie actuelle, ont intégré les impacts les plus significatifs dans la valorisation des immeubles de placements évalués selon la norme IAS 40, bien que ces impacts ne puissent pas être isolés. Les dépenses sont comptabilisées soit comme des investissements (maintenance et remplacement d’équipements de gestion de l’énergie, installation de panneaux solaires, etc.), soit comme des dépenses récurrentes (utilisation d’outils de gestion de l’énergie, audits et études, etc.). Enfin, les emprunts du Groupe sont liés à un critère de performance environnementale, avec, au 30 juin 2025, 2 835 millions d’euros de financement soumis à des critères de durabilité.

2.4      MÉTHODES DE CONSOLIDATION ET VARIATIONS DE PÉRIMÈTRE

Au 30 juin 2025, le périmètre de consolidation du Groupe comprend 213 sociétés, dont 180 sociétés en intégration globale et 33 sociétés mises en équivalence.

Les principales variations de périmètres au cours du premier semestre 2025 s’expliquent par les cessions de trois filiales grecques et une danoise (toutes étaient consolidées en intégration globale) ainsi que par la liquidation de Klépierre Procurement International SNC.

2.5       INFORMATION SECTORIELLE

Conformément à la norme IFRS 8, les secteurs opérationnels sont identifiés à partir du reporting interne utilisé par le management pour évaluer la performance et allouer les ressources.

L’indicateur de performance principal du Groupe – le Cash-Flow Net Courant – n'a aucune spécificité géographique ni dans sa composition, ni dans son mode de pilotage et de suivi. Le suivi de la performance financière et opérationnelle, le leasing, les investissements, la valorisation des immeubles de placement, le contrôle interne, l’audit interne et de la gestion des risques sont centralisés.

Par conséquent, Klépierre n’exerce que sur un secteur opérationnel :

les centres commerciaux en Europe.

Revenus locatifs nets par zones géographiques

Conformément à la norme IFRS 8.33, les revenus locatifs nets par zones géographiques se décomposent comme suit :

(a) Incluant la Belgique.

Immeubles de placement par zones géographiques

La valeur du patrimoine par zones géographiques, telle qu’indiquée dans l’état consolidé de la situation financière, est détaillée ci-dessous :

(a)   Incluant les immeubles de placement à la juste valeur et les immeubles de placement au coût mais excluant les immeubles de placement destinés à la vente.

(b)   Incluant les autres actifs de commerce et la Belgique.

NOTE 3 NOTES ANNEXES : BILAN ET ÉTAT DU RÉSULTAT GLOBAL

3.1       IMMEUBLES DE PLACEMENT

3.1.1 Immeubles de placement à la juste valeur

Le tableau ci-dessous décompose les effets expliquant la variation de la valeur des immeubles de placement à la juste valeur sur la période :

En millions d'euros

La ligne « Autres mouvements, reclassements » intègre le reclassement des « immeubles de placement à la juste valeur » en « immeubles de placement destinés à la vente ».

Le tableau ci-dessous présente l’information quantitative utilisée par les évaluateurs externes pour déterminer les justes valeurs des immeubles de placement (les taux d’actualisation et de sortie sont pondérés par la valorisation du portefeuille des centres commerciaux) :

Net Initial Yield (Rendement Net Initial)

L’EPRA Net Initial Yield (NIY) est calculé comme le revenu locatif Au 30 juin 2025, l’EPRA Net Initial Yield moyen du portefeuille s’élève annualisé basé sur les loyers en cours à la date de clôture, moins les à 5,7 % (droits inclus). charges d'exploitation immobilières non récupérables, le tout divisé

par la valeur de marché du portefeuille.                                       Une hausse de 10 points de base du taux rendement initial net EPRA

ferait baisser de 304 millions d’euros la valeur du patrimoine (part du Groupe).

3.1.2 Réconciliation de la valeur du patrimoine

Le tableau ci-dessous présente une réconciliation entre la valeur comptable des immeubles de placement et la valeur du patrimoine présentée dans le rapport de gestion :

(a)   Les investissements dans les sociétés mises en équivalence sont intégrés sur la base de la juste valeur des titres détenus et prennent également en compte les avances et les lignes de crédit accordées par le Groupe.

(b)   La dette de location telle que définie par la norme IFRS 16 est retraitée de la valeur du patrimoine.

3.1.3 Variation de valeur des immeubles de placement

Au 30 juin 2025, la variation de la valeur des immeubles de placement s’élève à + 341,5 millions d’euros contre + 258,2 millions d’euros au 30 juin 2024.

(a) La variation de valeur des droits d'utilisation des baux à construction s'élève à – 3,2 millions d'euros.

3.2          REVENUS LOCATIFS, CLIENTS ET COMPTES RATTACHÉS

3.2.1   Revenus locatifs

Le détail des revenus locatifs se présente comme suit :

Les « Autres loyers » comprennent principalement les loyers variables Les « Autres revenus locatifs » sont constitués des droits d’entrée, des payés par les locataires, les recettes parkings, les revenus de Specialty indemnités de résiliations et des pénalités facturées aux locataires. Leasing, et les impacts comptables des paliers, franchises et abattements de loyers.

3.2.2 Créances clients et comptes rattachés

Les créances clients et comptes rattachés s’élèvent à 142,4 millions d’euros à fin juin :

3.3         ACTIFS ET PASSIFS FINANCIERS (COURANTS ET NON COURANTS)

3.3.1   Actifs non courants

La variation des autres actifs non courants au cours du premier semestre 2025 est présentée ci-dessous :

L’augmentation inclut le prêt vendeur accordé à l’acquéreur des trois actifs polonais cédés au cours du premier semestre 2025 (8,1 millions d’euros).

3.3.2 Trésorerie et équivalents de trésorerie

3.3.3 Évolution de l’endettement

L’endettement net signifie, sur la base des comptes consolidés semestriels de l'emprunteur, les passifs financiers (ajustés de la réévaluation liée à la « couverture de juste valeur » et des swaps de devise) plus les concours bancaires courants, moins les liquidités, équivalents de trésorerie, et les fonds gérés par le Groupe pour le compte de mandants.

L’endettement net de 7 271,8 millions d’euros au 30 juin 2025 a baissé de 115,6 millions d’euros comparé au 31 décembre 2024. Ce chiffre est obtenu en soustrayant les disponibilités et valeurs mobilières de placement aux passifs financiers (ajustés de la réévaluation liée à la « couverture de juste valeur » et des swaps de devise) et en ajoutant les concours bancaires.

Les variations de la dette décrites ci-dessous excluent les passifs Le montant total des passifs financiers courants et non courants s’élève locatifs conformément à la norme IFRS 16. à 8 228,6 millions d’euros au 30 juin 2025 contre 7 783,5 millions d’euros au 31 décembre 2024.

3.3.4 Coût de l’endettement net

Le coût de l’endettement net s’élève à 75,8 millions d’euros au 30 juin 2025 contre 76,6 millions d’euros au 30 juin 2024, soit une baisse de 0,8 million d'euros sur un an. Hors gains de change nets de 2,2 millions d’euros, le coût de l’endettement net a augmenté de 1,4 million d’euros principalement du fait de la hausse des taux sur le portefeuille de dérivés.

(a) Incluent des commissions de non-utilisation et autres dépenses sur emprunts (– 4,5 millions d’euros), d’autres charges d’amortissement (– 3,3 millions d’euros), des provisions (– 0,3 million d’euros) et des produits financiers non récurrents (0,2 million d’euros).

3.4       CHARGE D’IMPÔT SUR LE BÉNÉFICE

La charge d’impôt sur le bénéfice exigible est déterminée sur la base Des impôts différés sont comptabilisés lorsqu’il existe des différences des règles et taux adoptés dans chaque pays d’implantation des temporelles entre les valeurs comptables des actifs et passifs du bilan sociétés du Groupe à la fin de la période de reporting. et leurs valeurs fiscales, sur la base des réglementations fiscales qui ont été adoptées ou le seront avant la date de clôture.

L’impôt différé de 76,4 millions d’euros comptabilisé sur la période est principalement composé d’une charge de 65,5 millions d’euros provenant de la variation sur les différences temporelles entre la juste valeur et la valeur fiscale des immeubles de placement.

Obligations de distribution SIIC mises en report

Le Groupe, dans le cadre du régime des Sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC) en France, doit respecter des obligations fiscales de distribution de 95 % de son résultat locatif, 70 % de ses plus-values immobilières et 100 % des dividendes de ses filiales ayant opté pour le régime SIIC ou un régime équivalent. Cette obligation fiscale est néanmoins plafonnée au résultat social distribuable, le surplus devant être distribué sur le premier exercice bénéficiaire suivant et les exercices ultérieurs autant que de besoin.

Application du taux d’imposition minimum de 15 % pour les grandes entreprises (Pilier 2)

La réforme de l'OCDE (Organization for Economic Co-operation and Development) établissant une imposition minimale pays par pays de 15 % pour les grandes entreprises réalisant un chiffre d'affaires d'au moins 750 millions d'euros (Règles du Pilier 2) a été transposée dans une directive de l'UE et dans la législation nationale française. Elle est en vigueur depuis le 1^er janvier 2024.

Klépierre SA et la grande majorité de ses filiales incluses dans le périmètre de consolidation du Groupe ne sont pas concernées par cette réforme, et les autres filiales atteignent déjà le minimum taxable de 15 %. Par conséquent, aucune provision fiscale complémentaire n’a été comptabilisée dans les comptes consolidés. Il convient de noter que l’OCDE devrait publier des lignes directrices supplémentaires d’application afin de confirmer l’exclusion des filiales exonérées détenues à moins de 95 %.

3.5        PASSIFS ÉVENTUELS

Le permis de construire d’une zone du centre commercial Field’s à Copenhague, officiellement classée comme grand magasin (25 000 m² sur un total de 65 000 m²), a été qualifié d’invalide par les autorités administratives en raison du non-respect du plan local de développement. L’affaire a été portée devant la Cour de Copenhague par Field’s Copenhagen AS au cours du premier semestre 2024, mais le Tribunal a rejeté la demande. Klépierre a déposé un recours avec effet suspensif et d’autres options sont à l’étude en vue d’une autorisation administrative. La procédure d’appel devrait durer plusieurs années.

Par conséquent, aucune provision n’a été prévue à ce sujet dans les comptes consolidés semestriels condensés au 30 juin 2025.

Le Groupe comptabilise les dettes financières au bilan au coût amorti.

Le tableau ci-dessous permet de comparer les justes valeurs des dettes et leur valeur nominale. Les justes valeurs ont été établies selon les principes suivants :

•   la juste valeur des dettes bancaires à taux variable est égale à leur valeur nominale (considérant une qualité de crédit stable) ;

•   la juste valeur des dettes bancaires à taux fixe est uniquement calculée sur la base des variations de taux ; et

•   dettes obligataires : utilisation de cotations de marché si elles sont disponibles.

(a) La juste valeur du portefeuille de couverture de taux est classée en catégorie 2.

4.4          RISQUE DE CONTREPARTIE EN LIEN AVEC LES ACTIVITÉS DE FINANCEMENT

Le risque de contrepartie est limité par le fait que Klépierre soit structurellement emprunteur. Il se limite donc essentiellement aux placements effectués par le Groupe et aux contreparties du Groupe dans les transactions de produits dérivés. Dans le cadre de sa politique de gestion des risques, Klépierre vise à diversifier ses contreparties de prêt et est attentif à leur solidité financière.

4.5       RISQUE SUR ACTIONS

Au 30 juin 2025, Klépierre détient 1 327 946 actions propres, lesquelles sont comptabilisées au coût d’acquisition en diminution des capitaux propres.

NOTE 5 ENGAGEMENTS DE FINANCEMENT ET DE GARANTIE

5.1       ENGAGEMENTS DONNÉS

Les engagements donnés peuvent être résumés comme suit :

Autorisation d’occupation temporaire à Saint-Lazare

La construction du centre commercial Saint-Lazare a été autorisée période, la SNCF dispose à plusieurs échéances et en contrepartie dans le cadre d’une autorisation d’occupation temporaire (AOT) du d’une indemnité contractuelle : (i) d’une option d’achat des titres de domaine public conclue en juillet 2008 entre la société SOAVAL la société SOAVAL, (ii) d’une faculté de résiliation de l’AOT. (groupe Klépierre) et la SNCF pour une durée de 40 ans. Durant cette

5.2       ENGAGEMENTS REÇUS

^(a) Loyers futurs minimaux

Au 30 juin 2025, les loyers futurs minimaux à recevoir au titre des contrats de location simple non résiliables sont les suivants :

Le contrat de location prévoit des durées de location variables selon les pays. Les clauses principales contenues dans un contrat de location déterminent les modalités de fixation et d’indexation du loyer.

Les engagements de vente au 30 juin 2025 concernent principalement des actifs en France.

4. Rapport des Commissaires aux comptes sur l'information financière semestrielle

Période du 1^er janvier au 30 juin 2025

Aux actionnaires,

En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre assemblée générale et en application de l’article L. 451-1-2 III du code monétaire et financier, nous avons procédé à :

•   l’examen limité des comptes consolidés semestriels condensés de la société Klépierre, relatifs à la période du 1^er janvier au 30 juin 2025, tels qu’ils sont joints au présent rapport ;

•   la vérification des informations données dans le rapport semestriel d’activité.

Ces comptes consolidés semestriels condensés ont été établis sous la responsabilité du directoire. Il nous appartient, sur la base de notre examen limité, d’exprimer notre conclusion sur ces comptes.

          4.1 Conclusion sur les comptes

Nous avons effectué notre examen limité selon les normes d’exercice professionnel applicables en France. Un examen limité consiste essentiellement à s’entretenir avec les membres de la direction en charge des aspects comptables et financiers et à mettre en œuvre des procédures analytiques. Ces travaux sont moins étendus que ceux requis pour un audit effectué selon les normes d’exercice professionnel applicables en France. En conséquence, l’assurance que les comptes, pris dans leur ensemble, ne comportent pas d’anomalies significatives obtenue dans le cadre d’un examen limité est une assurance modérée, moins élevée que celle obtenue dans le cadre d’un audit.

Sur la base de notre examen limité, nous n’avons pas relevé d’anomalies significatives de nature à remettre en cause la conformité des comptes consolidés semestriels condensés avec la norme IAS 34, norme du référentiel IFRS tel qu’adopté dans l’Union européenne relative à l’information financière intermédiaire.

           4.2 Vérification spécifique

Nous avons également procédé à la vérification des informations données dans le rapport semestriel d’activité commentant les comptes consolidés semestriels condensés sur lesquels a porté notre examen limité.

Nous n’avons pas d’observation à formuler sur leur sincérité et leur concordance avec les comptes consolidés semestriels condensés.

Paris-La Défense, le 31 juillet 2025

Les commissaires aux comptes

                                              ERNST & YOUNG Audit                                                                        Deloitte & Associés

                                                      Gilles COHEN                                                                              Jean-Vincent COUSTEL

5. responsable du rapport Attestation de la personne financier semestriel

J’atteste qu’à ma connaissance, les comptes condensés pour le semestre écoulé sont établis conformément aux normes comptables applicables et donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et du résultat de la Société et de l’ensemble des entreprises comprises dans la consolidation, et que le rapport semestriel d’activité ci-joint présente un tableau fidèle des événements importants survenus pendant les six premiers mois de l’exercice, de leur incidence sur les comptes, des principales transactions entre parties liées et qu’il décrit les principaux risques et les principales incertitudes pour les six mois restants de l’exercice.

Fait à Paris, le 6 août 2025

Jean-Marc JESTIN Président du Directoire

34                       KLÉPIERRE • RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025

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